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業內認為，如果市場不出現大的波動，其出讓價格將有可能趕超中糧此前獲得的地塊二順位房貸辦理銀行貸款全省皆可處理信貸房貸銀行年息缺錢急用哪裡汽車貸款，甚至有超過農展館地塊單價的可能。
然而，當地王項目未來售價朝著15萬每平方米甚至20萬每平方米的方向發展的時候，開發商的利潤是否真能實現？
有業內人士表示，即使不考慮地價推高房價給中化方興帶來的獲利空間，即便是地皮價格，中化方興短短半年左右時間就升值瞭1.6萬元/平方米左右。
做高端豪宅的利潤空間有多大？
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以廣渠路的金茂府為例。2009年6月30日中化方興以40.6億的總價拿下廣渠路15號地，扣除15000平米的廉租房面積，樓面價折合15320元/平方米，而目前金茂府的銷售均價高達60000元/平方米，約超過當年樓面價4倍。
同樣的一幕也在房山上演。
"銷售價為樓面價的1.7-3倍，高端住宅要高於這個數據"
內容來自sina新聞
上述世茂銷售主管告訴記者，世茂地產在房山的項目即將入市，當時拿地的樓面價約為1萬多元每平方米，但上個月，毗鄰他們地塊的另一宗地塊出讓，樓面價約2.3萬元每平米，"光地皮我們就賺瞭1萬元/平方米。"
事實上，當時業內測算金茂府預售均價至少需要到2.5萬元/平方米才有利潤，但金茂府一期均價4.5萬元/平方米，遠遠超出人們的預期，利潤空間也遠超出當時人們的預計。
"現在的土地市場太瘋狂瞭，別說後期推出的產品價格，就是地皮價格也夠賺一筆的。"上述世茂銷售主管認為，現在的北京土地市場，就是同一區域之內，後期 推出的地塊價格肯定高於前期土地價格，這種局勢下，即使現在要求配建保障房等相關配套，但短期內也難以改變地價層層推高房價的局面。
融創置地內部人士在接受采訪時表示，目前公司正在進行產品規劃、文件報批等事項，但尚未有可以對外公開的信息，而對民間2胎利息怎麼貸款比較會過件調控政策的影響目前也不予置評。
地王利潤真相
上述世茂銷售主管告訴記者，一般來說，其售價約為樓面價的1.7倍到3倍之間，而高端住宅產品的溢價空間要高於這個數據，具體每個項目情況不同，"但可以肯定的是其利潤空間遠大於普通住宅，這一點開發商都有信心。"
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而對於農展館、孫河等地塊，這位做過勘地調查的主管則認為，有足夠市場支撐未來售價。據瞭解，目前農展館地塊周邊多為老舊二手房，均價為4.3萬到5萬元每平米。
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不擔憂未來調控政策
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"地皮也夠賺一筆"
"算上建安成本、稅費等相關費用，總成本算到30000元/平方米已然不低，估算下來，可以說金茂府項目的獲利空間已經達到100%。"一位業內人士表示。
自4月份以來，北京土地市場不斷地延續著地王神話，有開發商人士笑稱，在北京已經沒有地王之說，因為每新出一塊地總會成為或區域、或單價的"地王"。
"高端產品的優勢在於後期上調價格空間較大，一旦住宅產品戶型、質量、地段得到認可，每平方米價格上調1萬~2萬對高端購買群體來說購買壓力沒那麼大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市場都很敏感。"我愛我傢一位市場研究員對記者表示。
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該銷售主管曾親自對亦莊、房山等掛牌地塊進行實地調查，當時對亦莊地塊的勘察結果是可接受樓面價在1.5萬元/平方米左右，最高不高於2萬元，但後來的融創、葛洲壩聯合體拍出瞭2.8萬元/平方米的單價地王，讓這位主管認為"略顯瘋狂"。
融創、葛洲壩這一聯合體的舉動，直接帶動地塊周邊項目售價破3萬，如林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平方米左右調到3.5萬元/平方米，君安國際則 售價調到瞭3.2萬元/平方米。而中化方興今年1月在亦莊拿下的一幅地塊即將在今年下半年入市，其樓面成本價約11730元/平方米，業界預計，中化方興 亦莊項目的銷售價格將在4萬元/平方米左右。
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今年4月份以來，北京土地市場屢現地王，將未來的預期售價不斷推高。先是4、5月份兩進通州臺湖的泰禾集團成功將北京南六環的地價推到1.9萬元/平方 米，實現地價超房價，業內預計未來售價超3.5萬才有微利；而後，南三環夏傢胡同地塊、東北五環外的孫河組團地塊，分別憑借4萬~5萬元的成交樓面價，將 這兩個地區的未來預期售價提升到6萬到8萬元/平方米；而融創在8月、9月連奪的亦莊、農展館兩地王，由於樓面價分別高達2.8萬元/平方米和7.3萬元 /平方米，使兩幅地塊的預計未來售價分別達到5萬元/平方米和15萬元/平方米。
在地價的強力支持下，開發商對未來的高端產品銷售市場表示預期良好。
在記者電話采訪的"地王"獲得者中，尚未有人對未來調控政策提出擔憂。
"現在的北京樓市，不是開發商規劃做什麼產品，而是土地市場推著開發商隻能做高端產品才有獲利空間。"當談到北京今年以來出現的幾個著名地王時，北京世茂地產一位銷售主管對《華夏時報》記者表示。
而遠洋地產一位曾操盤高端住宅產品的項目總監對記者表示，現在開發商的節奏都比以前要快，即使是做高端產品也不會拖太長時間，隻要開盤，後面價格的調整事宜都比較好做。
"從拿地到開盤，最快的時間是9個多月，因為中間要報批工程規劃、搭建售樓處等等事項，主要是在政策平穩期推貨，對保證銷售的順利進行作用很大。"上述世茂地產銷售主管則告訴記者。
事實上，這位銷售主管對調控政策的影響很是樂觀，他認為最主要的還是市場環境對銷售影響最大。"並不是所有地王都能支撐起豪宅。例如融創8月份拿下的亦 莊區域地王做高端產品的風險就比較大，亦莊地區主要是工業區，承載的購房需求更多的還是剛性需求，且南城區域仍然不是北京重點發展區域，房價提升空間有 限。"
土地推著開發商做高端
而孫河地塊顯然未來潛力更大。目前，孫河地塊附近在售多為高端別墅產品，如財富公館售價為7000萬元/套，而財富地產王喆董事長透露項目產品仍在升級，日前已經拿出兩棟墅王進行改造，推出中國第一個聯袂城堡墅王。
北京市規劃委公示的孫河組團控制性詳細規劃顯示，到目前為止，孫河組團還有6塊住宅用地、3塊商業用地沒有出讓。從規劃圖來看，面積比中糧地塊大，有的景觀位置也比中糧地塊好。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08182426086.shtml
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