沈陽樓市真相調查誰制造瞭五礦弘園熱銷假象？
??新浪樂居訊（編輯 石敢當）如果說，沈陽房地產市場遭遇寒冬的背後,是樓市高庫存和低迷成交量的被迫之作；那麼早在那之前，開發商為促銷就已經開始運用各種手段——分期首付、捂盤惜售、制造熱銷……隻是有些“成果”，到現在才逐漸顯現。
??近日，在調查中發現曾經在2014年的沈陽樓市寫下熱銷奇跡的熱賣項目，經過瞭成交落定期，實際效果並不像開發商對外宣稱的那麼好，有些甚至形成瞭極大的反差。
??不一樣的售罄
??五礦弘園，傳承瞭沈陽人心中的體育聖地、名聞全國的冠軍之傢的歷史積淀，同時也是北金廊上最炙手可熱的宜居領地，可謂在地段上擁有其他項目所無法復制的獨特價值，也一直備受業內關註。2014年7月，五礦弘園盛大開盤，開發商給出“從單日到訪破2000，到單日認籌超台南新化房貸200”的好成績，被看做是逆市佳話。當時有人評論“冠軍樓已經走在樓市冠軍的衛冕路上。”
??然而，時過半年，當成交逐漸轉化體現在各種統計數字上時，卻並不盡如人意。
??根據權威數據，五礦弘園在2014年7月之前，供應套數均為零，也正好驗證瞭其尚未開盤的事實。但是，在號稱單日認籌超過200的開盤當月7月，五礦弘園的供應套數為631，成交套數卻依舊為零！在接下來的8月份成交套數為39套，截至12月供應總套數為1339套，成交總套數為118套，迄今為止還不足200！
圖為 五礦弘園2014年7-12月銷售數據
??據瞭解，五礦弘園是2014年7月開盤的，目前1#樓已經售罄，2#、5#、7#、8#樓正在銷售。按照銷售人員的描述，五礦弘園主體建築已經在封頂瞭，銷售情況也一直不錯，主要是房子質量好、位置好，配套好，價格合理，品牌值得信任。“這幾棟樓賣瞭，我們就打算以後賣現房瞭，那價格肯定會上調。”
??但是隨後，在官方部門獲得的數據顯示，五礦弘園的銷售情況並不如其描述那樣紅火。開盤超過半年的現在，在售樓書的項目沙盤上已經被顯著標示“售罄”兩個字的1#樓，隻有20%左右的房源已經備案，確認銷售。
??嚴謹的說，認籌並不等於售出，但是按照業內公認解籌率，“要看相對的房源供應情況，現場調解引導等，但是六七成應該沒問題。”綜合一線業內人士分析，隻有銷售比較差的項目解籌率才會在30%以下。
??看來，五礦弘園1#樓的售罄定義很是與眾不同。
??“熱銷”的背後
??事實上，對於由五礦弘園獨傢制造的熱銷這件事兒，在業內早已經見怪不怪。
??“在樓市淡季，能夠通過一開盤制造‘熱銷’，並一點點的提升價格使購房者誤認為房源很緊張，早下手就是撿便宜。這是最常見的饑餓營銷。”一位資深房產人這樣解釋，而其好處就是能夠吸引人眼球，最後迫使購房者頭腦發熱，糊裡糊塗就下單瞭。但歸根究底，熱銷假象的根源就是銷售遇冷。
??對於一出生擁有強大央企背景的五礦弘園，這位資深房產人給出中肯的評價“性價比低”。首先，是區位的問題。按照7500元/平方米的價格，在五礦弘園所處的區位應該算是較高的價格，比周邊其他樓盤高出一大截。那麼，五礦弘園這個定價，究竟是想把房子賣給誰？“我想五礦的主要目標客群，應該是是三臺子的動遷戶和沈北想來皇姑居住的人，但這些人到底能不能承受這個價格？”
??答案很顯然。
??根據一份權威調查，共采集沈北新區大中型企業職工購房需求問卷農地信貸代償信用貸款房貸銀行任何問題免費諮詢1000份，調查結果顯示，他們最能接受的購房區域就是沈北新區及周邊包括三臺子地區。而能接受的房子單價，5000-6000元/平方米的最多，占登記總人數的44%；其次是5000元/平方米以下的占34%。也就是說，五礦弘園7500元/平方米的價格，很難被其目標客戶所接受，那麼銷售狀況到底如何也就不得而知瞭。
??“其實五礦的定位客戶以及真正會去買五礦的購房者，還是以剛需為主，這點從項目的戶型設計以及區位特點就可以看出來。”另一位不願意透露姓名的業內人士認為五礦弘園定位不夠準確，導致性價比不高。他提到瞭一個細節，五礦標榜自己是央企，有很強大的配套。據說五礦的電梯可以抬進去一個擔架，電梯空間很大。但就是這一個細節，就暴露瞭五礦定位的不準確。電梯空間大，意味著公攤的面積大，對於它的目標客群來說，他們是根本不會在意這些的。“他們更在意的是7500元的定價太貴瞭，而不是電梯裡究竟能站幾個人。”
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-10/08165970706705250829669.shtml
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